主题：销售型商业地产的必备条件

商业地产遍地开花，金融体系却严重滞后。

总体来讲，国内资本市场发育不健全，相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。

在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质 “先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，甚至期望全部销售也是不得已而为之。

在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质 “先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，甚至期望全部销售也是不得已而为之。

“住宅＋商业”、“街区＋购物”、“塔楼＋裙楼”、“地下＋地上”等几种模式的，卖掉其中一部分，实现资金自平衡后，就可以变资金被动为主动。

倘若一心期望项目全部销售，甚至是集中商业本体也划散销售，就必须具备几大条件：

第一，定位为“女人街”。经营范围包括服装、包袋、饰品、皮具、鞋帽、化妆品、手机电器、美容美甲、地方小吃等。顾客定位以年轻女屌丝为主要消费群体。此种铺面可以把铺面充分划小，30-60平米的主力铺面，30—100万的总价区间，单动线估计够呛，次动线甚至多动线无可避免，但可充分降低门槛，从而实现在快售和回流现金。在后期经营阶段，业态的功能分区只要保证不乱的大原则，完全不用像大百货那样明确的功能分区，业态混搭、强调淘宝的乐趣。

第二，特定业态，如数码。数码3C除体验店之外，其实体店并不是很大，具备划分小铺销售的可能，不过须在合同里对后期业态有明确限制。同样可以划成小铺面，甚至15—30平米，从而实现高单价，低总价，快速实现去化，不过“蚂蚁铺”是跑不了的。

第三，低端、大众化消费。定位中的商场，基本上与划小销售格格不入，除非是定位大众化、低端屌丝消费群体，或者再带一些批发性质，方才具备销售的条件。从后期经营造活讲，区域城市的批发零售市场，低端消费货品，往往是下几级县级的流行新趋势。中低都来源于比较，只是对象不同罢了。

第四，地段，地段，还是地段。地段，产品和业态做到及格分，甚至不是大的硬伤，都还是可以成功盈利。但次级商圈，即便产品一流、商管一流、仍然面临招商困难，和培育期较长，销售受阻的难题。尤其是商气较弱的新城区，一旦地段不佳，即便有回天之力，也是徒劳无功。殊不知隔街死的例子都比比皆是，更何况以一己之力带一个商圈。而者，即便不是商家自用，也有对商圈发展的基本常识，编概念卖故事，最后可能是与虎谋皮。

抛开地段、特定业态、定位、产品等项目销售的前提条件，请预期全部销售的朋友进行详细的税收策划，看看商业物业的税的计算方法。避免一心想着高溢价，赚取高额利润，到头来却是竹篮打水一场空，活脱脱成了政府的长工。