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法拍房中的长租约问题
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主题:
法拍房中的长租约问题
四川同城法拍
发表于
2020-06-29
进微信群讨论
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很多法拍房因为现实的各种原因导致上面存在较长时间的租约,很多对法拍房不了解的认为租约和房屋上的抵押、查封一样可以在拍卖后自然解除,但实际情况是如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除。
这就需要购买人在竞拍前对法拍房的租赁情况进行尽调,因为存在租约,导致入住困难,法院没有义务帮助竞拍人腾退房屋。因为依据《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力"即“买卖不破租赁”,如果这份租约形成在抵押或查封前,通过诉讼也无法解除合同。
有人建议如果法院有意隐瞒租约状况,导致朱先生做出错误判断购买,朱先生可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。实践中法院在拍卖公告中都会写清楚法院没有“瑕疵担保”的义务,也就是说你竞拍成功后,因为租约不能入住法院没有责任。
那么我们可否以房屋有租约在竞拍成功后悔拍呢?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条的规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还。
有人退而求其次,在无法解除合同的情况下想收取租金,但从实践中来看,这些长租约90%以上都是租金一次性付清,而且人家还有流水、有收据、有合同。这个购买人收取房租造成了极大地困难。
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很多法拍房因为现实的各种原因导致上面存在较长时间的租约,很多对法拍房不了解的认为租约和房屋上的抵押、查封一样可以在拍卖后自然解除,但实际情况是如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除。
这就需要购买人在竞拍前对法拍房的租赁情况进行尽调,因为存在租约,导致入住困难,法院没有义务帮助竞拍人腾退房屋。因为依据《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力"即“买卖不破租赁”,如果这份租约形成在抵押或查封前,通过诉讼也无法解除合同。
有人建议如果法院有意隐瞒租约状况,导致朱先生做出错误判断购买,朱先生可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。实践中法院在拍卖公告中都会写清楚法院没有“瑕疵担保”的义务,也就是说你竞拍成功后,因为租约不能入住法院没有责任。
那么我们可否以房屋有租约在竞拍成功后悔拍呢?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条的规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还。
有人退而求其次,在无法解除合同的情况下想收取租金,但从实践中来看,这些长租约90%以上都是租金一次性付清,而且人家还有流水、有收据、有合同。这个购买人收取房租造成了极大地困难。