主题：商业地产竞争加剧 专家提醒商铺投资面临新风险

核心提示

“投资商铺当跷脚老板，带租约商铺隆重发售，年投资回报达15%。”已有多次成功投资商铺经验的吴女士，最近就经常收到类似于这样的带租约商铺促销短信，她明确表示不会相信有年回报率达15%的包租商铺，“如此高收益的商铺开发商自己不留着卖给你，你觉得真有这等好事？”

随着商业地产市场竞争的加剧，各大商业地产项目为了增加投资吸引力纷纷推出包租、带租约、承诺投资回报的促销政策，多年前曾经风靡一时的包租房、带租约商铺再次“卷土重来”。这一轮带租约商业的集中上市和上一轮有何区别？投资者如何防范风险？这一课题重新摆在投资者面前。

诱惑:年投资回报大多在7%以上

摩尔国际目前正在销售的产权式酒店和汽车用品广场商铺均带租约，酒店签订的租约时间为8年，商铺为5年，租期内平均年投资回报将在8%左右(小区网 论坛)。

龙湖时代天街也有部分商铺采用带租约销售。雄飞中心商铺同样采用包租形式，包租期为10年，签订的年投资回报率起点为7%左右，租期内每年租金会递增，10年下来平均年投资回报率在8%左右，按照这样的回报设计，10年租约到期后投资者可以收回全部投资的80%。

花样年龙年国际中心的商业营销方式则更为创新，但核心依然是包租。龙年国际中心的花生唐商铺采取“半价买铺，永不供楼”的形式，投资者只付一半房款即可买铺，开发商旗下商业管理公司统一管理12或15年，这就相当于是变相地用未来的商铺租金来支付剩余一半的房款，如此一来就大大降低了商铺的购买门槛，买一套商铺最低只需10万元。

满堂红的资深商铺经纪人姚素蓉告诉成都商报记者，目前带租约销售的商铺年投资回报主要集中在7%左右，但类似于春熙路这样的核心区4%、5%年投资回报的项目也较多，尽管投资收益较低，但在黄金地段买铺的投资者更看重长远。

新港地产董事总经理张红兵证实，从去年下半年开始，带租约的商铺、产权酒店、专业市场增加明显，目前新港地产参与代理、运营的商业项目有5成左右采用了包租形式。

实际上，带租约销售、开发商承诺投资回报的商业项目在成都并不新鲜，早在十年前，成都就兴起一轮产权式商业投资热，由于产权分散、经营思路不统一，楼市在产权式商业投资上走过弯路。

“这会给后期经营带来巨大风险，商铺投资者不懂经营、商业管理方没有足够掌控力，商家又缺乏凝聚力，三者不能形成有机整体之下，最后商业运营必将失败。”晟鑫投资营销负责人告诉成都商报记者，只有在确保三者利益高度一致之下，商业项目才能取得成功。

新港地产张红兵指出，商铺包租本质上已经是一种投资理财，国外中小投资者要参与投资大型的商业地产项目，他们有专业的商业地产基金作为载体，基金再通过专业机构来选择投资商业地产项目，国内没有商业地产基金，那包租约就只能是不得已的选择，只有如此小投资者才能参与大商业项目的投资。“但有的项目打出年投资回报超过10%，这肯定偏高了，目前两类项目投资值得警惕，一是个别缺乏后期持续经营保障的专业市场，二是市区内个别的商业改造房，小项目开发商更看重短期的销售利润，后期运营难度较大。”