主题：成都"财富"时间:商业地产投资三大变

随着二环双快工程的尾声渐近，2013年财富论坛也离成都越来越近。

当财富论坛盛大落幕的时刻，也就是成都城市急速起飞的时刻。而这座千年来从未更名的富饶古都，必将因财富论坛的“点睛之笔”而开启新一轮财富的探索、累积热潮。

如何更快更准确的洞悉财富的发源地，给自己手中财富寻找一个合适的增值渠道，是不少投身房地产的投资者在财富论坛召开前应该深切思考的问题。

这个五一，“中国大妈完胜华尔街职业炒家”的新闻一时间成为街头笑谈，而对于更多人而言，在理性的市场通过一些技巧和策略获得应有的收益，也在成都的商业地产市场上显得不再那么遥不可及。

从某个方面来看，成都的商业地产从非理性发展期已经步入了理性发展期。当供应量、开发量大幅增加而成交量企稳的时候，供需关系发生变化，这或许就意味着在投资周期上商业地产反而迎来了新一轮最佳投资窗口期。

除去近年写字楼和商务公寓热销外，商铺也十分热销。数据显示，2012年6月，东客站精装mini豪宅阳光100米娅中心【搜房团最高优惠14万】其商业街区“米娅天地”开盘当天销售过亿；而2012年两度开盘的蓝光空港国际城(小区网论坛)旗下商业项目韩国城Ⅰ期创下了销售额约7亿元的成绩；2013年3月龙湖金楠天街【搜房团独家优惠5000元】商铺开盘当天也实现1.2亿元的销售业绩。

其实，当前热销的商业项目还有很多。在调控力度不断加码，住宅限购越来越严格和细化的形势下，商业项目的持续热销说明了楼市投资方向的强劲转动。不少数据显示，在目前的市场下商业地产成为投资热点已是无需置疑的事实，我们要做的就是如何选择投资商业地产。

商业地产投资三大变

一变：闪电战到持久战。很多曾经投资住宅的投资者，会遵循以往住宅投资带来的房价直线上升，资产快速增值的经验来投资商业地产。但在目前，商业地产相较于住宅市场更多需要长线操作。

比如说，如果在前几年，一个不错的商铺加上优良的地段，买入一年后出售，扣除税费等，整体收益率或许会达到15%。但度过了前几年的快速增长期后，商业地产市场已趋平稳，短线操作赢取高额利润已经行不通。加上目前中国高速城市化人口红利带来的消费钱景，一场商业投资的持久战正在打响。

二变：商铺投资不再是第一选择。不少机构曾做过调查，数据显示，在商业地产投资结构中，商铺位居首位，产权式酒店其次，第三是写字楼，专业市场排行第四。专业人士指出，这种投资结构在近年已经发生了改变。

由于近年商铺售价高速飞涨，商铺的投资回报率早已不如从前，而且随着投资者的专业化程度提高，他们对购买商铺的位置和形态都有了较高的要求。对商铺附近的主力店和商业氛围都有所考察。因此，据最新的调查显示，写字楼投资已经全面超越商铺投资位居商业地产投资产品第一位。

三变：城市化造就投资新模式。随着中国经济的高速增长，城市化进程日益深刻影响着每一个人。而传统的商业地产也受到城市化进程的影响，进而拓展出新的商业地产模式。例如成都刚刚起步的地铁物业。

近年随着成都两条地铁的开通运营和多条地铁的同时施工，地铁上盖和沿线站点物业都享受到了轨道交通带来的价值红利。地铁带来的巨大人流将会为周边商业物业带来大量的商业、商务需求，因此地铁物业的升值空间较大已被认可。

另外，注重成都地理人文风情的文化休闲物业也是商业地产新兴模式之一。锦里、宽窄巷子、东区音乐公园等文化商业项目，依托文化与商业的嫁接，经过一段时间人气的累积，目前租金直线上升。再如一些旅游地产和娱乐地产都是目前商业地产投资的新变化。

方向二：政策环境好的新兴区域发展潜力大。不少初涉商业地产投资的人会认为，投资相对成熟区域的商业物业会有所保障，风险更小。但业内人士指出，成熟区域的资金再次上升空间相对有限，资金利用率低于一些城市新兴板块。

随着城市化进程的发展，以前的农田和荒地可能几年后就变成了黄金地段。用同样的资金在成熟地段购买20平方米，在新兴区域就可以购买40平方米。如果不计其他因素，同样每平方米升值1000元，算下来新兴区域就比成熟区域多赚20000万。按照长线发展的投资现状来看，投资新兴区域无疑是目前较为合适的投资方向。

当然新兴区域高回报带来的必定是高风险，如何选择真正具有发展潜力的新兴区域，找到能让资产保值增值的价值洼地才是关键。因此我们也注意到，伴随着不少新兴区域的开发，政府的区域发展政策利好才是一个新兴区域未来发展潜力的重要标尺。

政府重点打造的新兴板块无疑会出台相关优惠政策吸引招商和项目引进，并大力发展区域产业。产业带动经济和人口的长足增长，因此也给商业地产带来了相对稳定的投资需求和机会。