主题：楼市新政风云突变 三大类产品可望"逆市突围"

楼市新政风云突变 三大类产品可望"逆市突围"

2月20日，国务院常务会议部署房地产调控有关措施。就在各方乐观认为此举表态意义大于实际意义的当口，一周后，‘国五条’细则出台，市场预期急转直下，甚至出现恐慌情绪。面对压力重重的市场环境，多位业内人士表示，有三大类产品因自身的特点，在未来仍有机会。

同策咨询研究中心资深分析师许之静认为，新兴国际社区规划板块，如唐镇板块、外高桥板块、前滩板块，这类区域由于规划配套尚未完全建成，板块内的住宅市场也大多处于发展阶段，因此即使在调控加码的情况下，该类板块产品后续发展仍有空间。

锦和投资集团品牌总监沙立松认为，上海的顶级豪宅，因为客群来自全世界，并且销售周期长，因此新政对这类产品的影响不会太大。此外，同属刚需的90平方米以下的传统两房或创新2+1房将继续成为市场成交主流产品，一方面短期内受惠于20%二手房税收政策影响的刚需回流，另一方面保障房覆盖外来人口的政策落实还需一段时间，因此这类产品的市场需求不仅不会降低，短期内还可能逆势增长。

中房信研究总监薛建雄认为，顶级豪宅和超小户型是市场长期发展的趋势，因为它们在前期过热和近期调控的调整之后，将重新爆发活力。从土地供应和需求角度来看，目前整个中环以内的土地都非常稀缺，但是中环内大量次新房的业主都有改善居住环境的需求和实力，所以中环内高品质的80-200平方米，特别是90-150平方米的舒适两房或三房，将非常稀缺。由于此类新盘，几年才出现一个，所以不论市场如何调控，其需求仍将最强烈。

“市中心顶级豪宅长期利好会逐步显现。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，对于高端购房需求而言，基本上都(小区网论坛)是一次性到位，即使出租也能获取长期稳定的投资回报，稀缺性产品一直以来受到调控影响相对较小。此外，商业地产的契机可能再次来临。2011年限购和限贷政策严厉执行，配合房产税的打压，上海住宅市场极度低迷，不过当年的商业地产却尤其活跃，很多开发商开始转战商业地产，当年上海全市商业地产的销售面积一度占到全年商品房销售总量的40%，而在此前楼市火爆的2009年，商业地产的占比仅有23%。

小户型

★多轮调控中最抗震★

“这几年，调控持续加码，但小户型，特别是70平方米以下的紧凑小户型却总保持着供不应求的态势，相比其他户型，其成交量表现较为稳定，可以说，这类户型是目前最抗震的产品。”锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示。

根据上海搜房网数据监控中心截至3月6日统计，上海全市在售70平方米以下的小户型公寓共计3555套，其中浦东存量最多，有1044套住宅在售，目前存量占到全市公寓类存量的不足4%。市中心仅有黄浦、长宁、普陀、闸北4区总计301套70平方米以下的住宅，占总量的8.4%。主要集中在浦东惠南、浦东周康(社区网 论坛 商铺)、奉贤海湾、闵行颛桥等板块。

奉贤柘林板块，该板块当前70平方米以下房源可售套数为832套，板块内的上海绿地香颂公寓(小区网 论坛)项目以小户型为主，几乎垄断柘林板块70平方米以下小户型的所有存量，而位于第二位的颛桥板块可售量为341套，板块内的原公馆项目主推60平方米左右(小区网论坛)的一房。另外，奉贤海湾板块的该类小户型可售套数也在200套以上，板块内的嘉业海悦苑还有172套70平方米小户型未推出。