解密9.30房贷新政之大不同 房贷证券化到底谁埋单？成都锐驰营销“老屁讲坛·第三课”《7折利率对我们的影响》
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央行930新政启动房贷证券化！
10万亿社会资金进楼市！
看清7折利率的本质！
既是救市，更是改革。
地产新金融时代已经到来！
大通胀不可避免！
有人在通胀里狂欢，有人在通胀离哭泣，
你想做哪个？！
一、新政力度仅次于2008！
9月30日，央行和银监会联手下发了新的房贷政策，针对首套房销售首付比例下降为30%，贷款最低利率可降为同期基准贷款利率的0.7倍。
特别提到的是对于居民购买二套房，如在已还清首套贷款基础上，贷款政策参照首套执行。
此外，对已放开限购的城市，银行也对三套房和外地购房贷款开禁，贷款比例及利率自行拟定。
从这个政策力度来看，应该说仅次于08年全面解禁二套房7折利率的政策，但考虑到08年中国面临全球性金融危机的风险，而现在只是相对放缓，如此救市力度可谓空前。
二、资金来源与08年的4万亿大为不同，总量更大！
08年金融危机中央推出的4万亿一揽子救市政策，其中中央自筹部分约1.18万亿，主要通过发行国债，由央行买进国债取得。其他的按揭贷款则是通过降低存款准备金率来增加。
注：什么叫存款准备金率——对于商业银行所有吸收的现金储蓄和存款，银行都要支付存款利息，银行获得这些存款后，必须要对外贷款，赚取贷款利息。如现在一年期存款利率在3%，1-3年贷款基准利率在6.15%。银行主要依靠存款及贷款的利差赚取利润。
由于银行不能把全部存款用作贷款，为防备客户挤兑，必须按一定比例提留出一部分准备支付给取钱的客户。这笔钱就是准备金，通常暂存于央行。准备金的利息很低，一般只有1.5%左右。央行规定存款中必须提留的比例就做准备金率
一般准备金率在12~18%之间，如央行调低准备金率，如从18%降为12%，意味着原来银行吸收100元的存款，只能贷出82元（还有18元要暂存央行），现在可以贷出88元了。意味着银行可贷款的数量增加了6元。08年7折利率放出的新增贷款主要是这么来的。
本次央行出台了新举措——鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)措施筹集资金。
这是啥意思？这意味着银行可以不用再持有这些贷款客户的按揭贷款账户，他们只用收取一定的包装发行费用，即可把这些贷款包装成债券，卖给保险公司、社保基金等追求平稳回报的金融机构。并快速收回资金，用于再次贷款。
由于社保、保险资金可以由此进入房贷市场，则房贷资金总量可能比单纯降低准备金有更大规模的增加。（至2013年，全国房贷总余额约为9万亿，而同期保险资金规模约为7.5万亿），即便仅有1/3保险业资金进入，房贷余额在目前基础上也可以提升28%以上。
注：为什么7折后的房贷抵押债券对保险公司仍然具有吸引力——保险公司由于其自身的避险需求，一般很排斥高风险的商业贷款等投资，对偿付能力好但利息水平偏低的国债最为偏爱。一般国债利息在3-5%，而房贷利率由于采用复利计息，即便在6.55%打七折（4.58%）的情况下，年化收益也在5.3%以上。何况房贷债券本金收回时间更快，便于加快保险资金运作速度，提高效率，加之中国老百姓的还房贷自觉性较高，风险较小。
因此，对于保险业而言，7折按揭后的房贷债券依然具有竞争力。
三、资金流向与08年的4万亿，大不相同！
08年的4万亿救市政策，7折利率手段仅作为其中的一个组成部分，其主要投资方向是“铁公鸡”铁路、公路、机场等基础设施建设，最大的特点是自上而下，由各级政府进行分派，重点向各级政府背景的城投公司和国企、央企倾斜。
这种投资的资金的最主要流向是从政府来，回政府去，通过国企税收、土地出让金等再回到政府手中。部分成为国企的高价资产与亏损，由管理层分享（如中石油1200万的天价水晶灯）。真正留到市场的资金量有限。
本次7折利率，表面上是针对普通居民购房提供金融支持，实质上是打开了普通投资者资产按揭、抵押变现的通道，并将融资成本降低了30%！这其实是直接针对中小普通投资者放水，资金全部或大部分会流入市场。
因此本次7折利率对市场的影响远大于08年的4万亿。
但考虑到08年的投资放水给11年初的通胀造成的影响，本次7折利率可能更大，更深远。
四、本次新政市场环境与08年大不相同，通胀的结果也将更剧烈！
现在的市场环境，需求是个相对低点（14年1、2季度GDP同比增速仅为7.4-7.5%，为08年以来最低），汇率又在相对高点（目前RMB美元汇率在6.13左右为历史上的次高点），考虑到美元目前的强劲走势，RMB维持当前汇率的难度很大。
本次七折利率带来的新增货币，数量上不低于08新政，但考虑到国际国内的市场环境不同，带来结果大异。
从08年至12年，美元为持续量化宽松政策，一直维持相对弱势，RMB汇率相对美元从6.83（09年1月）升值到6.08（14年1月），升值幅度12%以上。相当于通过RMB升值，变相降低了进口原材料和进口商品的价格，拉低了通胀，即便这样，11年6-7月，CPI指数也到达6.5%以上。
本次救市考虑到货币供应基数增大，RMB汇率下跌带来进口原材料的成本提高，两重效应叠加的效果，未来2年通胀可能会达到10%或更高。
五、推行MBS以后，你必须买房
MBS，其实就是引起美国金融危机的次级债！次级债的出现，在支持美国房地产的长期发展起到了重要作用，因为次级债可以源源不断的把保险业的资金输送给银行，确保银行按揭贷款资金充沛。
但房价稳定也因此成为政治任务，因为房地产价格一旦大幅下跌，买房人可能会断供弃房，在房价下跌时，抵押房产拍卖价格可能资不抵债，由此导致抵押贷款债券的违约。
一旦住房抵押债券违约，商业银行可能会因为索赔而破产，到时候你的巨额存款可能只能拿到50万，超出部分可能无法偿付！
你的财产保险也因为保险公司的破产、违约变成废纸。
这个是我们很难预料的存在。
总的来说，本次房产新政，不仅既是一次单纯的救市，而是一次通过房产杠杆，引入是证券、保险资金，全面翘动社会资金、个人存款，鼓励老百姓消费，投资！是一次社会经济转型的大改革！
对居民房产的作用的效果，还有待考验。不过这7折利率不成行，或许我们的结果会另当别论。而房地产，房贷证券化会更加考验我们的耐风险性
那买房的风险会不会加大呢
按道理说现在的风险性会降低啊，为什么会出现这些情况呢
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央行930新政启动房贷证券化！
10万亿社会资金进楼市！
看清7折利率的本质！
既是救市，更是改革。
地产新金融时代已经到来！
大通胀不可避免！
有人在通胀里狂欢，有人在通胀离哭泣，
你想做哪个？！
一、新政力度仅次于2008！
9月30日，央行和银监会联手下发了新的房贷政策，针对首套房销售首付比例下降为30%，贷款最低利率可降为同期基准贷款利率的0.7倍。
特别提到的是对于居民购买二套房，如在已还清首套贷款基础上，贷款政策参照首套执行。
此外，对已放开限购的城市，银行也对三套房和外地购房贷款开禁，贷款比例及利率自行拟定。
从这个政策力度来看，应该说仅次于08年全面解禁二套房7折利率的政策，但考虑到08年中国面临全球性金融危机的风险，而现在只是相对放缓，如此救市力度可谓空前。
二、资金来源与08年的4万亿大为不同，总量更大！
08年金融危机中央推出的4万亿一揽子救市政策，其中中央自筹部分约1.18万亿，主要通过发行国债，由央行买进国债取得。其他的按揭贷款则是通过降低存款准备金率来增加。
注：什么叫存款准备金率——对于商业银行所有吸收的现金储蓄和存款，银行都要支付存款利息，银行获得这些存款后，必须要对外贷款，赚取贷款利息。如现在一年期存款利率在3%，1-3年贷款基准利率在6.15%。银行主要依靠存款及贷款的利差赚取利润。
由于银行不能把全部存款用作贷款，为防备客户挤兑，必须按一定比例提留出一部分准备支付给取钱的客户。这笔钱就是准备金，通常暂存于央行。准备金的利息很低，一般只有1.5%左右。央行规定存款中必须提留的比例就做准备金率
一般准备金率在12~18%之间，如央行调低准备金率，如从18%降为12%，意味着原来银行吸收100元的存款，只能贷出82元（还有18元要暂存央行），现在可以贷出88元了。意味着银行可贷款的数量增加了6元。08年7折利率放出的新增贷款主要是这么来的。
本次央行出台了新举措——鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)措施筹集资金。
这是啥意思？这意味着银行可以不用再持有这些贷款客户的按揭贷款账户，他们只用收取一定的包装发行费用，即可把这些贷款包装成债券，卖给保险公司、社保基金等追求平稳回报的金融机构。并快速收回资金，用于再次贷款。
由于社保、保险资金可以由此进入房贷市场，则房贷资金总量可能比单纯降低准备金有更大规模的增加。（至2013年，全国房贷总余额约为9万亿，而同期保险资金规模约为7.5万亿），即便仅有1/3保险业资金进入，房贷余额在目前基础上也可以提升28%以上。
注：为什么7折后的房贷抵押债券对保险公司仍然具有吸引力——保险公司由于其自身的避险需求，一般很排斥高风险的商业贷款等投资，对偿付能力好但利息水平偏低的国债最为偏爱。一般国债利息在3-5%，而房贷利率由于采用复利计息，即便在6.55%打七折（4.58%）的情况下，年化收益也在5.3%以上。何况房贷债券本金收回时间更快，便于加快保险资金运作速度，提高效率，加之中国老百姓的还房贷自觉性较高，风险较小。
因此，对于保险业而言，7折按揭后的房贷债券依然具有竞争力。
三、资金流向与08年的4万亿，大不相同！
08年的4万亿救市政策，7折利率手段仅作为其中的一个组成部分，其主要投资方向是“铁公鸡”铁路、公路、机场等基础设施建设，最大的特点是自上而下，由各级政府进行分派，重点向各级政府背景的城投公司和国企、央企倾斜。
这种投资的资金的最主要流向是从政府来，回政府去，通过国企税收、土地出让金等再回到政府手中。部分成为国企的高价资产与亏损，由管理层分享（如中石油1200万的天价水晶灯）。真正留到市场的资金量有限。
本次7折利率，表面上是针对普通居民购房提供金融支持，实质上是打开了普通投资者资产按揭、抵押变现的通道，并将融资成本降低了30%！这其实是直接针对中小普通投资者放水，资金全部或大部分会流入市场。
因此本次7折利率对市场的影响远大于08年的4万亿。
但考虑到08年的投资放水给11年初的通胀造成的影响，本次7折利率可能更大，更深远。
四、本次新政市场环境与08年大不相同，通胀的结果也将更剧烈！
现在的市场环境，需求是个相对低点（14年1、2季度GDP同比增速仅为7.4-7.5%，为08年以来最低），汇率又在相对高点（目前RMB美元汇率在6.13左右为历史上的次高点），考虑到美元目前的强劲走势，RMB维持当前汇率的难度很大。
本次七折利率带来的新增货币，数量上不低于08新政，但考虑到国际国内的市场环境不同，带来结果大异。
从08年至12年，美元为持续量化宽松政策，一直维持相对弱势，RMB汇率相对美元从6.83（09年1月）升值到6.08（14年1月），升值幅度12%以上。相当于通过RMB升值，变相降低了进口原材料和进口商品的价格，拉低了通胀，即便这样，11年6-7月，CPI指数也到达6.5%以上。
本次救市考虑到货币供应基数增大，RMB汇率下跌带来进口原材料的成本提高，两重效应叠加的效果，未来2年通胀可能会达到10%或更高。
五、推行MBS以后，你必须买房
MBS，其实就是引起美国金融危机的次级债！次级债的出现，在支持美国房地产的长期发展起到了重要作用，因为次级债可以源源不断的把保险业的资金输送给银行，确保银行按揭贷款资金充沛。
但房价稳定也因此成为政治任务，因为房地产价格一旦大幅下跌，买房人可能会断供弃房，在房价下跌时，抵押房产拍卖价格可能资不抵债，由此导致抵押贷款债券的违约。
一旦住房抵押债券违约，商业银行可能会因为索赔而破产，到时候你的巨额存款可能只能拿到50万，超出部分可能无法偿付！
你的财产保险也因为保险公司的破产、违约变成废纸。
这个是我们很难预料的存在。
总的来说，本次房产新政，不仅既是一次单纯的救市，而是一次通过房产杠杆，引入是证券、保险资金，全面翘动社会资金、个人存款，鼓励老百姓消费，投资！是一次社会经济转型的大改革！
对居民房产的作用的效果，还有待考验。不过这7折利率不成行，或许我们的结果会另当别论。而房地产，房贷证券化会更加考验我们的耐风险性