作为一种高投资价值的不动产业态，商业地产也有着自己不同寻常的进化过程。
A
这是最好的时代，也是最坏的时代。狄更斯的话同样适用于目前成都楼市的商业板块。琳琅满目的社区底商、体量庞大的城市综合体、特色各异的街区商业……不可否认，各种业态的商业百花齐放造就了当下楼市的商业盛况，但是客观上也加剧了投资者在入手具体业态时的抉择难度。
B
作为投资属性最突出的不动产业态，商业历来都是社会财富的象征。纵观成都楼市，其商业进化呈现出了一条明晰的历史线条：受益于悠久的人文底蕴、厚重历史积淀等先天因素，以春熙路、骡马市为代表的第一代街区商业—社区商铺—城市综合体—特色街区商业。有业内人士指出，成都商业的发展史其实是街区商业的升级史。
C
街区商业以社区及周边社区相应固定的消费群体为主要消费对象，再根据消费群体的需求确定商业规模和经营种类。换句话说，街区商业开建之初就拥有相对固定的消费客群，同时辐射外部消费群体。它的集体兴起让市场出现了一种更加精致、更加时尚、更加稳定的投资可能。
D
人与人之间的关系是街区商业的生命力。街区商业里的室内与室外的人之间，服务者与被服务者之间，应形成群体渲染互动，彼此欣赏，愉悦认同，在群体催眠后产生一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。这一业态既是对传统社区商业的一个突破，又是对大规模商业集中模式的继承，规模上不再是“小打小闹”，融入了娱乐、文化、休闲等元素，提高了区域的生活品质。
进化曲线
从临街商铺到高大上
鉴于高回报额、高成长率等特性，商业地产一直备受投资客青睐，一些早期敏锐地嗅到商业投资前景的人更是用自己的成长史书写了“一铺养三代”的传奇铁律。作为社会资本最活跃的舞台，商业地产不仅是社会资金流向的指路牌，更是社会经济发展的晴雨表。
作为一种高投资价值的不动产业态，商业地产也有着不同寻常的进化过程。就成都而言，作为传统的发达街区商业，骡马市、春熙路、琴台路、宽窄巷子等其成熟度和地标性自然受益于悠久的人文底蕴、厚重历史积淀，以及政府主导等特定的因素不说，站在更广阔的市场角度来看，从上世纪九十年代初起，在接下来的10多年时间里，随着城市发展的日益加速和中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革的推进。
一时间，临街商铺成为当时市场上最为普遍的商业地产投资产品，从而催生并构建了成都现代商业地产的雏形。再后来，开始从街铺向社区商铺演变。一些周边入住率较高的社区商铺至今仍是投资客的首选。
本世纪初，大型城市综合体在成都开始萌芽，以万达广场、万象城、环球中心等代表项目渐次崛起，全面开启了成都商业地产的综合体时代。
去中心化的特而精
最近几年内，成都综合体已经呈现出遍地开花的格局。且这些综合体项目在区域上均呈现出去中心化趋势，转而向非城市中心转移。
就在城市综合体建设方兴未艾之时，大致在2011年左右，一种定位更加精准、业态更加高端、主题更具特色的商业业态—街区商业开始集体进入人们的视线。事实上，对于成都而言，街区商业并不新鲜，春熙路、骡马市、锦里、宽窄巷子等早已驰名全国，随着近几年的快速发展，如骡马市已获批全省唯一金融集聚区，锦里、宽窄巷子等承载了成都大部分旅游消费，这些传统街区的新崛起，无疑为整个城市的内部消费提供了最佳目的地。
商街案例
人文元素更浓
放眼巴黎香榭里大街、纽约第五大道、东京银座大街、伦敦牛津大街等世界级著名商业街，无论是规划设计、产品打造、商业运营，还是细微到挑檐、雨篷、铁艺、旗帜等建筑细节表现，抑或地面铺装、花艺、壁灯、小品文化景观等商业氛围的营造方面，十分注重特色呈现。
在这方面，国内著名的街区商业成都骡马市、上海南京路、北京王府井等已经提供了足够多的示范：人与人之间的关系是街区商业的生命力。在设计者的意识中，街区商业里的室内与室外的人之间，服务者与被服务者之间，应形成群体渲染互动，彼此欣赏，愉悦认同。
投资之道
并非一开就发
相比较而言，以社区商铺为主要形态的社区商业，比较依赖所在社区的入住率以及社区消费能力，在业态的呈现上相对比较单一，运营方面也主要依靠经营者个人的策略，比较零散和随意。以mall为核心元素的综合体通常体量庞大，功能齐全，能通过一站式购物的形式完成顾客多元化、多样性、差异化、便捷化的多层次消费需求，聚合力往往高于其它商业业态。
综合体一定程度上承担了城市公共空间的功能。正因如此，综合体后期的运营，才是对开发商或者运营方的终极考验，这也让许多投资者总感觉缺乏一种科学的评估指标而犹豫不决。在综合体大行其道的今天，街区商业的集体兴起让我们看到了一种更加精致、更加时尚、更加稳定的投资可能。
街区商业以社区及周边社区相应固定的消费群体为主要消费对象，再根据消费群体的需求确定商业规模和经营种类。换句话说，街区商业开建之初就拥有相对固定的消费客群，同时辐射外部消费群体。它既是对传统社区商业的一个突破，又是对大规模商业集中模式的继承，规模上不再是“小打小闹”，业态上，加入了娱乐、文化、休闲等元素，提高了区域的生活品质。
虽然街区商业是一个颇具投资潜力的业态，但并不意味着对这种业态的投资具有普遍性和随意性。对项目的前景最终还得从微观层面进行量化评估和选择。
需综合考虑
中铁瑞城大厦营销负责人认为，对于街区商业，既要保持诸如传统商业的投资眼光，又得根据新兴业态的特点进行综合考虑。首先，应尽量选择地段成熟、交通方便的街区商业项目。一来成长周期相对较短，投资回报更快。二来，便利的交通有助于吸引外部消费群体的到达。其次，应注意项目业态的规划、定位。业态配比是否适用直接影响项目未来的发展。尽量选择业态布局、业态数量遵循商业规律的项目。再次，项目是否实行统一的管理也是一个重要评判因素。如果项目产权分散，运营方在进行后期管理时难度就大得多。
此外，还得看项目有无持续完整的推广方案。任何一个新的商业项目都需要一个培养周期，可持续的、有效的推广，将直接决定着这个周期的长短。最后，最好选择特色更加鲜明的项目，以避免区域内项目的同质竞争，甚至将来的恶性竞争，这就要求投资者科学地评估现有供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个区域的商业雷同程度作出判断。
“从业态上，相比综合体，街区商业无论规划、定位，还是后期的运营都更加精细，最终呈现出来的品质感也更高，特色更加鲜明。这充分显示了这一早已有之的商业业态强大的生命力。”拥有多年商业地产成功操盘经验的中铁瑞城大厦营销负责人认为，从业态发展曲线来看，成都商业的发展史是一部街区商业的回归史，更是升级史。
作为一种高投资价值的不动产业态，商业地产也有着自己不同寻常的进化过程。
A
这是最好的时代，也是最坏的时代。狄更斯的话同样适用于目前成都楼市的商业板块。琳琅满目的社区底商、体量庞大的城市综合体、特色各异的街区商业……不可否认，各种业态的商业百花齐放造就了当下楼市的商业盛况，但是客观上也加剧了投资者在入手具体业态时的抉择难度。
B
作为投资属性最突出的不动产业态，商业历来都是社会财富的象征。纵观成都楼市，其商业进化呈现出了一条明晰的历史线条：受益于悠久的人文底蕴、厚重历史积淀等先天因素，以春熙路、骡马市为代表的第一代街区商业—社区商铺—城市综合体—特色街区商业。有业内人士指出，成都商业的发展史其实是街区商业的升级史。
C
街区商业以社区及周边社区相应固定的消费群体为主要消费对象，再根据消费群体的需求确定商业规模和经营种类。换句话说，街区商业开建之初就拥有相对固定的消费客群，同时辐射外部消费群体。它的集体兴起让市场出现了一种更加精致、更加时尚、更加稳定的投资可能。
D
人与人之间的关系是街区商业的生命力。街区商业里的室内与室外的人之间，服务者与被服务者之间，应形成群体渲染互动，彼此欣赏，愉悦认同，在群体催眠后产生一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。这一业态既是对传统社区商业的一个突破，又是对大规模商业集中模式的继承，规模上不再是“小打小闹”，融入了娱乐、文化、休闲等元素，提高了区域的生活品质。
进化曲线
从临街商铺到高大上
鉴于高回报额、高成长率等特性，商业地产一直备受投资客青睐，一些早期敏锐地嗅到商业投资前景的人更是用自己的成长史书写了“一铺养三代”的传奇铁律。作为社会资本最活跃的舞台，商业地产不仅是社会资金流向的指路牌，更是社会经济发展的晴雨表。
作为一种高投资价值的不动产业态，商业地产也有着不同寻常的进化过程。就成都而言，作为传统的发达街区商业，骡马市、春熙路、琴台路、宽窄巷子等其成熟度和地标性自然受益于悠久的人文底蕴、厚重历史积淀，以及政府主导等特定的因素不说，站在更广阔的市场角度来看，从上世纪九十年代初起，在接下来的10多年时间里，随着城市发展的日益加速和中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革的推进。
一时间，临街商铺成为当时市场上最为普遍的商业地产投资产品，从而催生并构建了成都现代商业地产的雏形。再后来，开始从街铺向社区商铺演变。一些周边入住率较高的社区商铺至今仍是投资客的首选。
本世纪初，大型城市综合体在成都开始萌芽，以万达广场、万象城、环球中心等代表项目渐次崛起，全面开启了成都商业地产的综合体时代。
去中心化的特而精
最近几年内，成都综合体已经呈现出遍地开花的格局。且这些综合体项目在区域上均呈现出去中心化趋势，转而向非城市中心转移。
就在城市综合体建设方兴未艾之时，大致在2011年左右，一种定位更加精准、业态更加高端、主题更具特色的商业业态—街区商业开始集体进入人们的视线。事实上，对于成都而言，街区商业并不新鲜，春熙路、骡马市、锦里、宽窄巷子等早已驰名全国，随着近几年的快速发展，如骡马市已获批全省唯一金融集聚区，锦里、宽窄巷子等承载了成都大部分旅游消费，这些传统街区的新崛起，无疑为整个城市的内部消费提供了最佳目的地。
商街案例
人文元素更浓
放眼巴黎香榭里大街、纽约第五大道、东京银座大街、伦敦牛津大街等世界级著名商业街，无论是规划设计、产品打造、商业运营，还是细微到挑檐、雨篷、铁艺、旗帜等建筑细节表现，抑或地面铺装、花艺、壁灯、小品文化景观等商业氛围的营造方面，十分注重特色呈现。
在这方面，国内著名的街区商业成都骡马市、上海南京路、北京王府井等已经提供了足够多的示范：人与人之间的关系是街区商业的生命力。在设计者的意识中，街区商业里的室内与室外的人之间，服务者与被服务者之间，应形成群体渲染互动，彼此欣赏，愉悦认同。
投资之道
并非一开就发
相比较而言，以社区商铺为主要形态的社区商业，比较依赖所在社区的入住率以及社区消费能力，在业态的呈现上相对比较单一，运营方面也主要依靠经营者个人的策略，比较零散和随意。以mall为核心元素的综合体通常体量庞大，功能齐全，能通过一站式购物的形式完成顾客多元化、多样性、差异化、便捷化的多层次消费需求，聚合力往往高于其它商业业态。
综合体一定程度上承担了城市公共空间的功能。正因如此，综合体后期的运营，才是对开发商或者运营方的终极考验，这也让许多投资者总感觉缺乏一种科学的评估指标而犹豫不决。在综合体大行其道的今天，街区商业的集体兴起让我们看到了一种更加精致、更加时尚、更加稳定的投资可能。
街区商业以社区及周边社区相应固定的消费群体为主要消费对象，再根据消费群体的需求确定商业规模和经营种类。换句话说，街区商业开建之初就拥有相对固定的消费客群，同时辐射外部消费群体。它既是对传统社区商业的一个突破，又是对大规模商业集中模式的继承，规模上不再是“小打小闹”，业态上，加入了娱乐、文化、休闲等元素，提高了区域的生活品质。
虽然街区商业是一个颇具投资潜力的业态，但并不意味着对这种业态的投资具有普遍性和随意性。对项目的前景最终还得从微观层面进行量化评估和选择。
需综合考虑
中铁瑞城大厦营销负责人认为，对于街区商业，既要保持诸如传统商业的投资眼光，又得根据新兴业态的特点进行综合考虑。首先，应尽量选择地段成熟、交通方便的街区商业项目。一来成长周期相对较短，投资回报更快。二来，便利的交通有助于吸引外部消费群体的到达。其次，应注意项目业态的规划、定位。业态配比是否适用直接影响项目未来的发展。尽量选择业态布局、业态数量遵循商业规律的项目。再次，项目是否实行统一的管理也是一个重要评判因素。如果项目产权分散，运营方在进行后期管理时难度就大得多。
此外，还得看项目有无持续完整的推广方案。任何一个新的商业项目都需要一个培养周期，可持续的、有效的推广，将直接决定着这个周期的长短。最后，最好选择特色更加鲜明的项目，以避免区域内项目的同质竞争，甚至将来的恶性竞争，这就要求投资者科学地评估现有供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个区域的商业雷同程度作出判断。
“从业态上，相比综合体，街区商业无论规划、定位，还是后期的运营都更加精细，最终呈现出来的品质感也更高，特色更加鲜明。这充分显示了这一早已有之的商业业态强大的生命力。”拥有多年商业地产成功操盘经验的中铁瑞城大厦营销负责人认为，从业态发展曲线来看，成都商业的发展史是一部街区商业的回归史，更是升级史。