主题：买房你必须要知道的事！即使没听说过，现在知道还不晚！

不久前有段时间没联系的一个朋友给我打电话，寒暄过后，他说准备买房，咨询我注意事项，他的情况很简单，他是独生子，父母和他总共有四套房子，市里有三套，省会一套。最近第二个儿子出生，他准备在省会再买一套，按他的说法，省会的房子是为两个儿子准备的。

我们不讨论他有多少房产，我是觉得在买房这件事上，很多朋友为了孩子考虑的都很长远，同时像他这种，买在更高级别城市的情况也很具代表性，房子既然一定要买，有些事我们必须要知道。

持续关注我们的朋友都了解，我们总在说买哪个城市其实很重要，我们经常强调对城市的分析，是有缘由的，三大城市群里的城市是我们特别要关注的。两个原因:

■ 首先从城市群实际发展来看，京津冀城市群，长三角城市群和珠三角城市群是目前发展比较好的城市群，虽然还有很多不足之处，但是这三个城市群的崛起已是大趋势。

■ 第二个原因，最近国务院的土地规划纲要里提到，未来三大城市群要建成世界级的城市群，这三个城市群的定位高于其它的城市群，未来发展的前景会非常好。同时还规定未来三大城市群的土地会收紧，因此三大城市群里的城市是我们首选的目标。

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我们核心价值理论之一：人是定义房地产价值的主体，也是终极基础，没有人的城市，房地产市场一定会衰落，比较极端的例子就是被称为“鬼城”的那些城市，它们在人口的导入上出现了问题，人口的问题其实比较棘手，是个长期的过程，短时间内根本无法解决。

京津冀城市群里几乎所有的城市，人口都是净流入的，这在全国非常的罕见，而东北、河南等省份的一些城市人口是流出的，这也是选择三大城市群的重要原因，城市群做为一个整体，未来对其他区域的辐射会越来越强。根本原因是大都市圈化，这也是世界上一些城市发展的规律，大都市圈有两种情况：

■ 距离核心城市在半小时或一小时通勤圈范围的城市，这些城市分布在核心城市的周边。

■ 距离核心城市在一小时交通圈的城市，这些城市未来会成为核心城市的卫星城。

符合以上两种情况的城市我们认为未来发展的潜力更大，也是我们要选择的城市，为大家解释下通勤圈和交通圈，距离核心城市近的为通勤圈，远的为交通圈。通勤圈可实现工作在核心城市，生活在其周边，通勤成本低。交通圈之间的城市距离更远，用时更长，通勤成本高，对于城市间交流和快速联系的意义更大。

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北上广深为核心的，三大城市群里的城市，可以关注；那些其他城市群的核心城市，以及有强辐射能力的区域中心城市，同样值得关注。这些大城市比中小城市更具有聚集效应和规模效应。我们选择这些城市的理由：

■ 这些城市都有很好的教育，医疗，文体 ，娱乐等绝对优势的资源，这些对人口的吸引力很强。

■ 大城市发展更快速，是普遍规律，人口的增长快于中小城市。

■ 大城市能提供更多的就业机会，同时大城市的生产成本和交易费用更低。大城市的经济活动和公共服务成本会因为城市规模的扩大而摊薄。