主题：大业无疆 中海商业地产发展变革之道

35年积淀——中海商业地产全面发力

今年三月，中央经济工作会议提出，2012年既要坚持房地产调控政策不动摇，同时也要促进房地产市场健康发展。短期内，中央政府仍将持续执行严厉的调控政策，在限购限贷没有撤销前，住宅市场所受影响将进一步扩大。一时之间，不受政策调控影响的商业地产，成了众多开发企业的转型新方向。

但是，不是所有房地产公司都适合做商业地产。业内人士都知道，商业地产主要有三要素：资本运作、商业经营、地产开发。其中，资本运作，是商业地产最重要的命脉。没有雄厚资本实力和良好商业经营模式的房地产商，出师未捷身先死的例子不胜枚举。

目前中海地产持有的商业地产面积已经超过了260万平方米，其中包括南京、沈阳、天津、济南、珠海等5大环宇城购物中心项目，均具备十分良好的商业地产发展前景和潜力。从单纯的写字楼产品发展到集办公、购物、酒店于一体的综合体。从以中海广场、中海国际中心、中海大厦三大产品系列为主的中海系写字楼，到以环宇城为品牌的购物中心，是中海地产深思熟虑的战略决策。展望不久的将来，中海地产除三大系列写字楼产品及星级酒店产品之外，购物中心陆续面世。依托先进的发展理念，过硬的产品品质及专业的运营服务，单一产权、长期持有、专业开发、稳健经营，中海地产商业地产的宏伟蓝图将全景呈现。

融资卓著——助推中海商业地产厚积薄发

中海2011年报显示，公司2011年实现净利润151.2亿港元，同比增长19.3%，盈利能力行业第一。截至2011年年底，中海地产持有银行存款及现金港币192亿元，加上未动用的银行授信额度港币40.96亿元，可动用资金达港币233亿元。

中海本身不仅盈利能力卓著、现金流充裕，在资本市场方面，也深受机构和投资者青睐。2005年，中海获得穆迪和标准普尔分别给予的Baa3和BBB-投资级评级，首开全球两家最大评级公司同时给予中资企业“投资”评级之先河；2009年、2010年，两大评级公司再度调升公司投资评级。2011年，穆迪对一批在香港上市的房地产股几乎遍插红旗，唯独中海例外，被穆迪和标普仍持续给予“投资”评级，原因在于中海30余年来，从香港至内地，经历房地产大小周期而稳健发展，同时，中海在商业地产方面所积蓄的资源，亦是两大评级机构看好中海的重要原因。除此之外，中海于2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并在2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。中海地产入选恒指，既表现了香港及国际投资者对公司的高度认可，也充分彰显了公司的实力和形象。

除传统的融资渠道外，中海地产还积极通过建立信托、发行债券、拓展海外融资等方式获取资金支持。中海地产在2011年报中称，公司的港币贷款年利率在1.6%左右（2010年为1.11%），公司平均财务成本仅为3.4%。国內外多元化的融资方式，不仅彰显了中海的管道优势，成本上，也远远低于行业平均水平。

凭借良好的经营表现及35年积累的资本市场信誉，中海开始商业地产的厚积薄发。

品牌经营——确保中海商业稳健持续发展

中海商业地产开始于上世纪80年代，第一个商业项目是位于香港湾仔地铁站口的中国海外大厦。此后，中海陆续在北京、上海、广州、深圳、成都、沈阳等10余个城市发展建设并持有了部分商业地产物业。

目前，中海地产处于开发和待开发中的商业地产面积达260万平方米，其中约150万平方米预计于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。截至2011年底，中海地产在港澳和内地拥有投资物业41万平方米，实现年租金收入港币3.6亿元，同比增加24.1%。

中海商业地产产品线涵盖写字楼、购物中心和酒店。其中，写字楼是中海地产较为成熟的持有物业产品，其定位高端，分布于香港及国内一、二线城市，包括深圳、北京、上海、成都、南京、杭州、重庆、沈阳、青岛、济南、珠海等。中海地产凭借核心的地段、便捷的交通、卓越的品质、悉心的服务，铸就“中海国际中心”、“中海广场”、“中海地产广场”、“中海大厦”、“中海地产大厦”等不同标准的、可满足不同企业办公需求的五大写字楼产品体系。

（1）核心的地段

中海地产各地的写字楼，总是选址于商圈核心地段，或是新兴商务区。譬如，北京中海广场，是CBD核心地段；北京中海地产大厦，位于金融街的中央位置；成都中海国际中心，位于以高新产业和金融产业为主导的国际城南；成都中海海科大厦，地处高新西区，是进出口加工区、金牛区科技园、成都高新保税区三大产业园汇聚之处，占据了区域最佳地段。

（2）便捷的交通

商务时代，机遇稍纵即逝，分秒必争的商务效率是企业发展的命脉。有着便捷交通的写字楼，可以帮助客户节省商务出行时间，最大效率抢占商机。中海的写字楼普遍具有交通优势，比如，北京南二环的中海地产广场，背靠北京南站交通枢纽，拉近了京津和京沪的距离，客户高管去异地开会，多数能当天往返；成都中海海科大厦，立体化的交通体系，紧邻羊西线，距地铁2号线互助路站约600米，快速极达的地铁优势，免去了客户堵车的烦恼，极大地为客户节约了交通成本和时间成本。

（3）卓越的品质

“工科中海”的精品建筑，是业界耳熟能详的。无论是都市大盘、城市别墅，还是写字楼、购物中心，中海的每一个项目都以品质优先，力求精益求精。无论是沈阳中海国际中心，抑或是成都中海海科大厦，总是能看到简洁大气的外观、豪华气派的大堂、超高速的电梯、环保智能的照明、如酒店般的洗手间，每一样高档优质的配套设施，无一不验证着中海写字楼的品质形象。在中海写字楼上班的员工，心情总是愉悦，感觉自己像个真正的白领，气场都比别人大。

（4）悉心的服务

针对商业物业的运营，中海物业特别成立了中海商业服务公司，对商业物业和住宅物业做区分管理，足见企业服务的周到和悉心。中海物业于1991年在同行业中首家引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式，并在多年实践中将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升，在目前的管理中，中海物业始终保持与香港及国际同行业同步，不断推陈出新、与时俱进。作为全国物业管理第一品牌，与其他物业公司相比，无论在品牌竞争优势、管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都独具特色。中海物业作为中国物业管理行业的领先者及驰名品牌，在行业内首先通过了ISO 9000，ISO 14000及OHSAS 18000 国际品质管制体系认证，为获得国家部委和各省市荣誉最多的大型物业管理企业，被尊称为“中国第一管家”。中海商业物业，在运营管理上都传承了中海物业的客户精诚合作的理念，从精选优质的客户，以塑造稳定的客户群体，到统一经营、提供周到的物业服务，以维护良好的软性环境，都力求最大程度创造客户价值。

至此，中海商业地产，尤其是写字楼产品品牌，在地段、交通、品质、服务方面，已形成了基本成熟并可复制的商业地产品牌模式和标准，这些模式与标准再结合各地的特点，时势优化，就可以成功运用到异地项目上。

根据中海的战略布局，成都成为了中海商业地产布局中最为重要的一子。2010年，成都雄踞《福布斯》未来10年全球发展最快城市排名首席；2011年，成都登上《财富》“全球最佳新兴商务城市”榜单。无论经济发展速度、商务环境，还是综合发展水平，成都，已经成为一个名副其实的“商务未来城”。成都巨大的发展潜力和投资价值，引发了企业的集群效应，世界500强企业、知名外企、实力中资企业和金融巨头等纷纷进驻成都，而坐落于成都中海国际购物公园中的中海海科大厦，则成了他们落地入驻的首选。

“成都中海海科大厦”，属于13万平方米中海国际购物公园商业综合体业态之一，集合了沃尔玛、紫荆影院、麦当劳、锦城酒店等主力商业配套，紧领高新西区政务中心，距离地铁2号线仅700米，扼守羊西线城市主轴，辐射三大高科技产业园，成就高新西区首席甲级写字楼标杆。中海海科大厦，作为成都高端商务的标杆之作，致力与企业伙伴共生、共享、共赢，对推动成都融入世界商务舞台，具有历史性的意义。见证成都商务奇迹的时刻，中海海科大厦，已经整装待发！

中海的实力还真是强大啊