专家：2016年定调去库存 农民工救市难影响格局
自2014年下半年以来，尽管先后放出“930”“330”新政大招，并附加降准降息组合拳，楼市对于系列政策的反响却依未达预期。在前日落幕的中央经济工作会议上，首次将房地产市场“去库存”提到国家经济任务的高度，一场关于房地产的救援保卫战即将打响。
本次经济工作会议上值得关注的是，中央除了鼓励地产开发商降低房价，以消耗一部分库存外，甚至还提出要帮助农民工在城市定居，要让农民工担当购房主力军。
观察家采访多名业内人士认为，这次中央提出的自上而下的“去库存”战略对于房地产市场有重要的指示性影响，但众多专家表示靠农民工助推高库存的去化，让农民工实现从城市建设者到城市居民身份的转变，这个过程需要足够吸引人的政策引导及解决农民工购房痛点，道阻且长。
闫涛：房地产政策保持宽松化 农民城市化需政策支持
观察家智库专家、克而瑞西南区域总经理 闫涛
从中央财经领导小组会议内容来看，未来财政政策肯定是积极的，货币政策也是会是宽松的。因此中央的态度，实际也是给整个房地产行业吃了一颗定心丸，房地产政策一定会保持当前宽松态势。
对城市房价和地价影响，政策对于各个城市的情况有所不同。从目前来看，一线城市和部分二线城市房价基本能保持稳定，甚至还有一定的上涨空间，而一些库存较大的二、三、四线城市的房价则很难维持，要经历一个痛苦的阶段。
当前，我国过剩的库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三、四、五线城市，这些往往是经济相对薄弱，人口吸附能力较差的城市。依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在当下提升的户籍城镇化率的中央指导精神下，为农民进城买房适当提供一些政策便利，不仅能够增加有效的住房需求，也能加快户籍城镇化的进程，可谓一举两得。
但归根结底，如果要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题，稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本。这就需要国家购房鼓励政策的出台，短期或能见得一定成效，但最终效果不大不说，也难以持久。
谢逸枫：释放拯救房地产积极信号 农民工市民化一箭四雕
当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长 谢逸枫
此次，中央政府把去库存上升到国家高度，对房地产去库存的阐述与措施，达到325个字符，释放出2016年中央拯救房地产市场的积极信号。
在会议中提出落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。意味着人口拐点对房地产市场的负影响会逐渐消失，人口红利继续支撑楼市发展，释放出未来住房需求持续增长的信号。
其次，本次会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。意味着住房供应体系的转变，释放出收购商品房库存转为保障房、棚户改造以货币化为主、农民纳入住房保障体系、公积金与社保的方向信号。
加快农民工市民化，可谓是一箭四雕的举措，首先是农民工实现了住房梦。其次是住房需要增长了，库存去化了，化解了危机。再次是新型城镇化推进了一步。最后是房地产库存去化了，经济可稳定。
陈宝存：降价不会去库存 期待更多政府利好政策
全国知名的楼市评论人、独立经济学家 陈宝存
自2014年8月以来，楼市进入白银时代，自“930”房贷新政之后，“330新政”各种降息降准组合拳附加之后，土地购置面积、新开工项目面积并没有回升，房地产增长速度太慢，导致整个宏观经济很沉闷。
不去库存，没有各种优惠政策鼓励支持，中国宏观经济未来两年将会更加萧条。具体来看，一线城市面临跳涨、暴涨的机会，从供应到需求都严重脱节；二线重点省会城市供应量也上不去；2016年则将是重点省会城市地方争霸赛；三线城市则存在开发商不开工的窘境。
此外，商业、旅游、养老项目，高铁新城、开发区都存在过剩的情况，降价也没法解决，市场依然萧条。因此，我认为降房价以去库存是不合理的，开发商一定是涨房价才能去库存。与其鼓励开发商降价去库存远远不如政府在买房成本上促成优惠政策，比方说首付比例、利息、税收的利好政策等。
农民工进城和进城大学生人数每年将近700万，是一支购房的主力军，也将推进城市化的进程，我认为市场有待更进一步的利好政策去鼓励。其中包括城市居民需要改善、分户需求方面的鼓励政策，在普遍二胎之后的第三套房需求也会成为刚需，也亟待政策去刺激。回顾2015年，还有很大一部分投资人群有待鼓励，未来政府应该对于投资方面，好比说税收、首付比例、利息出台相应政策。
郭洁：库存压力很可怕 农民工影响甚微
锐理数据成都机构总经理 郭洁
因为现在的库存压力非常可怕，如果没有处理好库存的问题会对未来的市场造成非常大的影响。因为现在中国经济的30%-40%是依赖房地产，如果房地产市场出了问题的话，它对市场的影响是非常巨大的。
就像是过去吃饱了吃撑了，现在需要慢慢消化，这次中央经济工作会议就提出了缓开发，就是吃饭吃慢点，不要吃太快了。
去库存对房地产市场的影响是体现在存量房市场，大量存量房都是刚需，对于城里人来说，现在大家都在往改善方向走了，刚需就不再是必需品。政府鼓励农民工进城买房，会对城市的格局不会产生太大的影响，因为过去的城市结构里面，农民工其实是一个组成部分，只是他们的户籍没有在城市，他们也是享用的城市资源，参与城市建设。
这次中央经济工作会议政府鼓励降价，可能没有太多的涨价空间，有的城市该降价的会降价。
蔡玉兰：鼓励农民工进城买房短时间对去化库存不会有效果
中成房业市场顾问中心总监 蔡玉兰
2015年中国宏观经济GDP增速为6.9%，创25年来新低，CPI为1.4%，进入“1”时代；PPI连续44个月下降，通货紧缩持续蔓延。中国宏观经济快速增速下滑态势趋稳，但经济回升压力较大，根据经济指标走势预测，2016年或将持续探底。
2015年央行多次降准、降息，放松信贷门槛，调整首套房商贷和二套房公积金比例，调整个人住房转让营业税免征期，取消限外令，降低房屋转让手续费，构建宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善。多重政策效应叠加影响下，刺激需求促进库存去化，让改善性需求得到积极支持，楼市逐步回暖趋势基本确立。
去库存，是促进房地产趋于平衡发展，带动经济。鼓励农民工进城买房，估计短时间对去化库存不会有效果。
赵忻：全国楼市一大科研难题 二三线城市反应强烈
四川中原地产顾问事业部总经理 赵忻
“去库存”是本地楼市乃至全国楼市第一大科研难题。从去年下半年至今年，随着实体经济的回落，各地方政策和中央政策都在往所谓救市的方向倾斜。但是，这些政策的出台并没有达到预期的效果，对于二三线城市而言，早几年的土地供应过量导致现在的库存高企，所以在2016年伊始再次强化这个概念，把它作为楼市核心问题去解决。
其实一线城市，尤其是北京和深圳，对于地方性和区域性的政策，反弹效果还是比较明显的。尤其是需求方面，一线城市相对于二三线城市而言，这些一线城市还是保持稳定增长的态势。虽然这个政策是全国性质的，但是反应最强烈的城市应该还是二、三线城市。
农民工落户城市后，对于劳动成本的降低和助推实体经济的发展是有一定助力效果的。长远来看，农民工城市化，会扩大城市的格局，对于房地产市场还是有一定助力效果。但事实上，商品房和保障房之间的价格差异很大，依靠农民工来去库存是不现实的。短期之内，农民工落户应该意义不大。
冉立春：去库存形式所逼 多元营销手段助农民落户
中国西部商业地产联盟主席 冉立春
在“十三五”规划开局之年中央强化“去库存”的概念，实际上是“现实所迫，形势所逼”，具体表现为以下的五点因素。
经济下行的压力。作为支柱性产业，房地产库存高企，新增土地和新开工面积都大大降低，地产的颓势也直接导致经济的低迷。
土地财政的困扰。自房地产激进扩张以来，土地早已经透支，甚至“把孙子的土地都卖了”，地方财政经济增长放缓。
调结构的需要。经济结构的调整目前处在阵痛期，往服务性经济去转型经济增速逐渐要靠投资、扩内需、科技兴国、万众创新、去库存去拉动。
开发商的呐喊。开发商不断在造氛围——房地产不行，亟需政策支持。金融风险的威胁。目前银行资产抵押物中高于70%为房地产资产，如果房地产崩盘，对于金融行业的影响非常大。
农民工市民化只会让城市变成贫民窟，解决不了现阶段房地产的高库存。全国城市农民工或者打工一族数量高达3亿，他们收入水平的滞后无法支撑其就地落户，变为市民。最主要的是与其生存相关联的医疗、配套、社保跟不上，不足以支撑其基本城市生活。如果能够通过让农民工农村宅基地能上市交易，或许让其在城市落户的可能性会加大。
最后，鼓励农民工买房，我认为开发商可以通过多元的营销手段去支持。比方说可以通过以租代售、租售并举、首付分期（开发商出30%、农民工出70%）等方式去支持农民工落户城市，达到去库存的效果。
胡星斗：加快城市化可消化城市房屋产能 盘活农村土地
北京理工大学经济学教授 胡星斗
正是由于目前房产过剩严重，库存五千万至七千万套，可能导致银行数十万亿的坏账，所以中央会把去库存、去产能、去杠杆作为2006年经济工作的重点。房产平均价格明年会下降，但不会下降过多，一线城市的房价还会上升，下降的集中在三四线城市。加快城镇化，进行户籍制度和土地制度改革，鼓励和支持农民工转变为新市民、在城市买房或长期租房，是房地产去库存的生力军。农民工市民化是大势所趋，条件好的大城市可以做的规模更大，小城镇更大有可为。加快城市化既可以消化城市房屋产能，同时还可盘活农村土地，延续中国经济的辉煌。
观察家
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专家：2016年定调去库存 农民工救市难影响格局
自2014年下半年以来，尽管先后放出“930”“330”新政大招，并附加降准降息组合拳，楼市对于系列政策的反响却依未达预期。在前日落幕的中央经济工作会议上，首次将房地产市场“去库存”提到国家经济任务的高度，一场关于房地产的救援保卫战即将打响。
本次经济工作会议上值得关注的是，中央除了鼓励地产开发商降低房价，以消耗一部分库存外，甚至还提出要帮助农民工在城市定居，要让农民工担当购房主力军。
观察家采访多名业内人士认为，这次中央提出的自上而下的“去库存”战略对于房地产市场有重要的指示性影响，但众多专家表示靠农民工助推高库存的去化，让农民工实现从城市建设者到城市居民身份的转变，这个过程需要足够吸引人的政策引导及解决农民工购房痛点，道阻且长。
闫涛：房地产政策保持宽松化 农民城市化需政策支持
观察家智库专家、克而瑞西南区域总经理 闫涛
从中央财经领导小组会议内容来看，未来财政政策肯定是积极的，货币政策也是会是宽松的。因此中央的态度，实际也是给整个房地产行业吃了一颗定心丸，房地产政策一定会保持当前宽松态势。
对城市房价和地价影响，政策对于各个城市的情况有所不同。从目前来看，一线城市和部分二线城市房价基本能保持稳定，甚至还有一定的上涨空间，而一些库存较大的二、三、四线城市的房价则很难维持，要经历一个痛苦的阶段。
当前，我国过剩的库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三、四、五线城市，这些往往是经济相对薄弱，人口吸附能力较差的城市。依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在当下提升的户籍城镇化率的中央指导精神下，为农民进城买房适当提供一些政策便利，不仅能够增加有效的住房需求，也能加快户籍城镇化的进程，可谓一举两得。
但归根结底，如果要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题，稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本。这就需要国家购房鼓励政策的出台，短期或能见得一定成效，但最终效果不大不说，也难以持久。
谢逸枫：释放拯救房地产积极信号 农民工市民化一箭四雕
当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长 谢逸枫
此次，中央政府把去库存上升到国家高度，对房地产去库存的阐述与措施，达到325个字符，释放出2016年中央拯救房地产市场的积极信号。
在会议中提出落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。意味着人口拐点对房地产市场的负影响会逐渐消失，人口红利继续支撑楼市发展，释放出未来住房需求持续增长的信号。
其次，本次会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。意味着住房供应体系的转变，释放出收购商品房库存转为保障房、棚户改造以货币化为主、农民纳入住房保障体系、公积金与社保的方向信号。
加快农民工市民化，可谓是一箭四雕的举措，首先是农民工实现了住房梦。其次是住房需要增长了，库存去化了，化解了危机。再次是新型城镇化推进了一步。最后是房地产库存去化了，经济可稳定。
陈宝存：降价不会去库存 期待更多政府利好政策
全国知名的楼市评论人、独立经济学家 陈宝存
自2014年8月以来，楼市进入白银时代，自“930”房贷新政之后，“330新政”各种降息降准组合拳附加之后，土地购置面积、新开工项目面积并没有回升，房地产增长速度太慢，导致整个宏观经济很沉闷。
不去库存，没有各种优惠政策鼓励支持，中国宏观经济未来两年将会更加萧条。具体来看，一线城市面临跳涨、暴涨的机会，从供应到需求都严重脱节；二线重点省会城市供应量也上不去；2016年则将是重点省会城市地方争霸赛；三线城市则存在开发商不开工的窘境。
此外，商业、旅游、养老项目，高铁新城、开发区都存在过剩的情况，降价也没法解决，市场依然萧条。因此，我认为降房价以去库存是不合理的，开发商一定是涨房价才能去库存。与其鼓励开发商降价去库存远远不如政府在买房成本上促成优惠政策，比方说首付比例、利息、税收的利好政策等。
农民工进城和进城大学生人数每年将近700万，是一支购房的主力军，也将推进城市化的进程，我认为市场有待更进一步的利好政策去鼓励。其中包括城市居民需要改善、分户需求方面的鼓励政策，在普遍二胎之后的第三套房需求也会成为刚需，也亟待政策去刺激。回顾2015年，还有很大一部分投资人群有待鼓励，未来政府应该对于投资方面，好比说税收、首付比例、利息出台相应政策。
郭洁：库存压力很可怕 农民工影响甚微
锐理数据成都机构总经理 郭洁
因为现在的库存压力非常可怕，如果没有处理好库存的问题会对未来的市场造成非常大的影响。因为现在中国经济的30%-40%是依赖房地产，如果房地产市场出了问题的话，它对市场的影响是非常巨大的。
就像是过去吃饱了吃撑了，现在需要慢慢消化，这次中央经济工作会议就提出了缓开发，就是吃饭吃慢点，不要吃太快了。
去库存对房地产市场的影响是体现在存量房市场，大量存量房都是刚需，对于城里人来说，现在大家都在往改善方向走了，刚需就不再是必需品。政府鼓励农民工进城买房，会对城市的格局不会产生太大的影响，因为过去的城市结构里面，农民工其实是一个组成部分，只是他们的户籍没有在城市，他们也是享用的城市资源，参与城市建设。
这次中央经济工作会议政府鼓励降价，可能没有太多的涨价空间，有的城市该降价的会降价。
蔡玉兰：鼓励农民工进城买房短时间对去化库存不会有效果
中成房业市场顾问中心总监 蔡玉兰
2015年中国宏观经济GDP增速为6.9%，创25年来新低，CPI为1.4%，进入“1”时代；PPI连续44个月下降，通货紧缩持续蔓延。中国宏观经济快速增速下滑态势趋稳，但经济回升压力较大，根据经济指标走势预测，2016年或将持续探底。
2015年央行多次降准、降息，放松信贷门槛，调整首套房商贷和二套房公积金比例，调整个人住房转让营业税免征期，取消限外令，降低房屋转让手续费，构建宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善。多重政策效应叠加影响下，刺激需求促进库存去化，让改善性需求得到积极支持，楼市逐步回暖趋势基本确立。
去库存，是促进房地产趋于平衡发展，带动经济。鼓励农民工进城买房，估计短时间对去化库存不会有效果。
赵忻：全国楼市一大科研难题 二三线城市反应强烈
四川中原地产顾问事业部总经理 赵忻
“去库存”是本地楼市乃至全国楼市第一大科研难题。从去年下半年至今年，随着实体经济的回落，各地方政策和中央政策都在往所谓救市的方向倾斜。但是，这些政策的出台并没有达到预期的效果，对于二三线城市而言，早几年的土地供应过量导致现在的库存高企，所以在2016年伊始再次强化这个概念，把它作为楼市核心问题去解决。
其实一线城市，尤其是北京和深圳，对于地方性和区域性的政策，反弹效果还是比较明显的。尤其是需求方面，一线城市相对于二三线城市而言，这些一线城市还是保持稳定增长的态势。虽然这个政策是全国性质的，但是反应最强烈的城市应该还是二、三线城市。
农民工落户城市后，对于劳动成本的降低和助推实体经济的发展是有一定助力效果的。长远来看，农民工城市化，会扩大城市的格局，对于房地产市场还是有一定助力效果。但事实上，商品房和保障房之间的价格差异很大，依靠农民工来去库存是不现实的。短期之内，农民工落户应该意义不大。
冉立春：去库存形式所逼 多元营销手段助农民落户
中国西部商业地产联盟主席 冉立春
在“十三五”规划开局之年中央强化“去库存”的概念，实际上是“现实所迫，形势所逼”，具体表现为以下的五点因素。
经济下行的压力。作为支柱性产业，房地产库存高企，新增土地和新开工面积都大大降低，地产的颓势也直接导致经济的低迷。
土地财政的困扰。自房地产激进扩张以来，土地早已经透支，甚至“把孙子的土地都卖了”，地方财政经济增长放缓。
调结构的需要。经济结构的调整目前处在阵痛期，往服务性经济去转型经济增速逐渐要靠投资、扩内需、科技兴国、万众创新、去库存去拉动。
开发商的呐喊。开发商不断在造氛围——房地产不行，亟需政策支持。金融风险的威胁。目前银行资产抵押物中高于70%为房地产资产，如果房地产崩盘，对于金融行业的影响非常大。
农民工市民化只会让城市变成贫民窟，解决不了现阶段房地产的高库存。全国城市农民工或者打工一族数量高达3亿，他们收入水平的滞后无法支撑其就地落户，变为市民。最主要的是与其生存相关联的医疗、配套、社保跟不上，不足以支撑其基本城市生活。如果能够通过让农民工农村宅基地能上市交易，或许让其在城市落户的可能性会加大。
最后，鼓励农民工买房，我认为开发商可以通过多元的营销手段去支持。比方说可以通过以租代售、租售并举、首付分期（开发商出30%、农民工出70%）等方式去支持农民工落户城市，达到去库存的效果。
胡星斗：加快城市化可消化城市房屋产能 盘活农村土地
北京理工大学经济学教授 胡星斗
正是由于目前房产过剩严重，库存五千万至七千万套，可能导致银行数十万亿的坏账，所以中央会把去库存、去产能、去杠杆作为2006年经济工作的重点。房产平均价格明年会下降，但不会下降过多，一线城市的房价还会上升，下降的集中在三四线城市。加快城镇化，进行户籍制度和土地制度改革，鼓励和支持农民工转变为新市民、在城市买房或长期租房，是房地产去库存的生力军。农民工市民化是大势所趋，条件好的大城市可以做的规模更大，小城镇更大有可为。加快城市化既可以消化城市房屋产能，同时还可盘活农村土地，延续中国经济的辉煌。
观察家
http://www.observers.top/